공동명의 종부세 시뮬레이션 (자료: 2026년 세제개편안 기준)
공동명의 1주택자가 다주택자와 같은 취급을 받게 된다는 소식에 반발이 거셉니다. “0.5+0.5=2냐”는 말까지 나오고 있습니다. 지난 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안에 따라 2028년부터 부부 공동명의 주택 한 채를 가진 사람도 종합부동산세를 계산할 때 다주택자와 동일한 기준을 적용받기 때문입니다. 무엇이 어떻게 바뀌는지, 그리고 모든 경우에 손해인지 따져보겠습니다.
공동명의 종부세, 무엇이 바뀌나
핵심은 공정시장가액비율입니다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 중 실제로 세금 계산에 쓰는 비율을 말합니다. 이 비율이 오르면 같은 집이라도 과세표준이 커져 세금이 늘어납니다.
- 2027년 — 공정시장가액비율 60%에서 70%로 일괄 인상
- 2028년 — 1세대 1주택자를 제외한 나머지는 80%로 추가 인상
- 2028년 — 장기거주 세액공제에 600만원 한도 신설
| 구분 | 2026년 현재 | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 60% | 70% | 70% |
| 부부 2인 명의 1주택 | 60% | 70% | 80% |
| 다주택자 | 60% | 70% | 80% |
표에서 보듯 2028년부터 공동명의 1주택은 다주택자와 같은 80%를 적용받습니다. 실거주 단독명의 1주택자만 70%에 머무는 구조입니다.
공동명의 주택이 다주택으로 분류되는 이유
이유는 종부세법의 과세 방식에 있습니다. 재산세와 달리 종부세는 인별 과세가 원칙입니다. 즉 사람 단위로 세금을 매깁니다.
그래서 공동명의 주택은 소유자가 2명으로 잡히고, 법에서 정한 ‘1세대 1주택자’에 해당하지 않게 됩니다. 정부 관계자도 “1주택 부부 공동명의는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니므로 공정시장가액비율 80% 적용이 맞다”고 설명했습니다.
이들이 반발하는 지점이 여기입니다. 집을 여러 채 가진 것도 아닌데 투기 목적의 다주택자와 같은 기준을 적용받는 것이 부당하다는 것입니다. 그동안 정부가 부부 공동명의를 절세 수단으로 사실상 장려해왔다는 점도 불만의 배경입니다.
공동명의 세 부담, 얼마나 늘어나나
공정시장가액비율이 10%포인트 오르면 체감되는 금액은 작지 않습니다. 위 그래프의 시뮬레이션 기준으로 정리하면 이렇습니다.
| 공시가격 | 70% 적용 | 80% 적용 | 증가율 |
|---|---|---|---|
| 30억원 | 353만원 | 423만원 | 약 20% |
| 35억원 | 566만원 | 783만원 | 약 38% |
| 50억원 | 1,963만원 | 2,522만원 | 약 28% |
공시가격 35억원인 경우 과세표준이 1억 7000만원가량 더 올라가면서 종부세가 566만원에서 783만원으로 뜁니다. 해당 부부가 체감하는 부담이 상당히 커지는 셈입니다.
공동명의 유리 구간도 생긴다
다만 모든 경우에 손해인 것은 아닙니다. 2028년부터 장기거주 세액공제에 600만원 한도가 새로 생기는데, 이 때문에 특정 가격대에서는 오히려 공동명의가 유리해지는 역전 현상이 나타납니다.
보도된 시뮬레이션에 따르면 2028년 기준 공시가격 19억 2000만원 이하 구간과 32억원 초과 구간에서는 공동명의를 유지하는 편이 1세대 1주택자 특례를 신청하는 것보다 세 부담이 적은 것으로 나타났습니다. 세액공제에 천장이 생기면서 초고가 구간에서 특례의 이점이 줄어든 결과입니다.
기본공제도 함께 봐야 합니다. 부부가 개별과세를 선택할 때의 공제액은 거주 여부에 따라 크게 갈립니다.
| 상황 | 기본공제 합계 |
|---|---|
| 실거주 부부 2인 (개별과세) | 각 9억 · 합계 18억 |
| 단독명의 실거주 1주택 | 14억 |
| 비거주 부부 2인 (개별과세) | 각 4억 · 합계 8억 |
실거주하는 부부는 합계 18억원을 공제받아 단독명의 실거주 1주택(14억원)보다 유리합니다. 반면 그 집에 살지 않으면 합계 8억원으로 줄어듭니다. 이번 개편의 무게중심이 ‘몇 채냐’가 아니라 ‘실제로 사느냐’로 옮겨갔다는 점이 여기서도 드러납니다.
세제개편안의 전반적인 내용은 데일리 이슈 브리핑의 8·3 세제개편 정리 글에서 함께 확인하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공동명의 80% 적용은 확정된 건가요?
아직 확정이 아닙니다. 2026년 세제개편안은 정부가 발표한 안이며, 국회에서 관련 법률이 통과돼야 시행됩니다. 논란이 큰 사안이라 심의 과정에서 내용이 조정될 가능성도 있습니다. 실제 적용 시점도 2027년과 2028년이라 시간이 남아 있습니다.
Q. 공동명의 특례를 신청하면 어떻게 되나요?
조정대상지역 주택을 보유한 공동명의 1주택자가 1가구 1주택자 특례를 신청하면 80% 대신 70%를 적용받을 수 있습니다. 조정대상지역이 아닌 곳이라면 특례를 신청하지 않아도 70%가 적용됩니다. 다만 특례를 신청하면 기본공제 방식이 달라지므로 어느 쪽이 유리한지 계산해봐야 합니다.
Q. 지금 명의를 단독으로 바꾸는 게 나을까요?
서두를 일은 아닙니다. 명의 변경에는 증여세와 취득세가 따르고, 개편안이 아직 확정되지 않았습니다. 게다가 가격대에 따라 공동명의가 오히려 유리한 구간도 있습니다. 본인 공시가격과 거주 여부를 기준으로 세무 전문가와 계산해본 뒤 판단하시기 바랍니다.
정리하면 공동명의가 무조건 불리해진 것은 아니지만, 20년 가까이 통용되던 ‘공동명의는 절세’라는 공식이 더는 자동으로 성립하지 않게 됐습니다. 내 집이 어느 구간에 속하는지부터 확인하는 것이 먼저입니다.
참고자료
- 재정경제부 – 2026년 세제개편안 보도자료 원문
- 한국경제 – 부부 공동명의 1주택자, 종부세 산정 시 다주택자 될 수도
- 중앙일보 안장원의 부동산 노트 – 종부세 뒤통수 맞은 부부 공동명의
- 조세일보 – 공동명의=절세 공식 깨졌다, 비거주 1주택 부부의 종부세
- YTN 라디오 – 전문가도 혀 내두른 세제개편안, 가장 복잡한 건 1주택 부부공동명의
※ 본 콘텐츠는 정부 발표 자료와 언론 보도를 바탕으로 정리한 정보 제공용 자료이며, 개별 세무 상담을 대체하지 않습니다. 2026년 세제개편안은 국회 심의를 거쳐야 확정되므로 내용이 변경될 수 있습니다. 본문의 세액은 특정 조건을 가정한 시뮬레이션이며, 실제 세액은 공시가격·지분율·연령·보유기간·과세방식에 따라 달라집니다.
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